Wkład własny – konieczność czy opcja?

Chcąc ograniczyć ponoszenie ryzyka przy udzielaniu kredytu hipotecznego, banki wymagają od swoich klientów posiadania (i uiszczenia przed zakupem nieruchomości) wkładu własnego. Wkład własny to nic innego jak pewna suma pieniędzy (nazywana też kapitałem), którą musisz posiadać, żeby bank zdecydował się udzielić Ci kredytu na zakup mieszkania. Jakiej wysokości wkładu własnego wymagają obecnie banki? Minimalny wkład własny, który powinieneś posiadać, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny, to 10 proc. Przy tak niskim wkładzie własnym należy pamiętać o konieczności wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Kolejny próg to 20% proc. Taki wkład własny zwykle okazuje się optymalny dla banków. Przykładowo, gdy wartość nieruchomości wynosi 500.000 zł, minimalnym wkładem własnym będzie 50.000 zł, a rekomendowanym (20 proc.) – 100.000 zł. Wysokość wkładu własnego decyduje o cenie kredytu oraz dostępności ofert. Większy wkład własny to również niższa marża kredytu. Najlepszym rozwiązaniem jest posiadanie minimum 20 proc. wkładu własnego, jednak nie zawsze jest to możliwe. Klienci, którzy posiadają 10 proc. wkładu, mogą po kilku latach spłaty przenieść kredyt do innego banku i dzięki refinansowaniu wybrać ofertę taką jak przy 20-procentowym wkładzie.

Oprocentowanie – stałe czy zmienne?

Oprocentowanie stałe daje z pewnością poczucie bezpieczeństwa, ale w dłuższym okresie może być mniej korzystne, natomiast oprocentowanie zmienne obarczone jest większym ryzykiem, ale długofalowo może przynieść nam korzyści finansowe.

Oprocentowanie stałe

Zakłada zachowanie równego poziomu oprocentowania przez określony czas (zwykle 5 lat). Poziom oprocentowania, a więc również rata kredytu, pozostaje niezmienny, niezależnie od zmian ekonomicznych w kraju. Zalety to stała miesięczna rata przez okres 5 lub 10 lat, co daje spokój o stałe wydatki w domowym budżecie oraz brak ryzyka związanego ze zmiennością stóp procentowych. Należy jednak, pamiętać, że jeśli stawka WIBOR maleje, może okazać się, że rata przy oprocentowaniu zmiennym może być dużo niższa. Nie ma także możliwości zmiany na oprocentowanie zmienne przez najbliższe 5 lat.

Oprocentowanie zmienne

Jest ustalane na podstawie dwóch parametrów:

Stawka zmienna (WIBOR lub WIRON), na podstawie której aktualizowane jest oprocentowanie. Wskaźnik może być oparty o różne okresy – np. miesięczny, 3-miesięczny, 6-miesięczny, co oznacza, że jego wysokość zmienia się odpowiednio co miesiąc, trzy lub sześć miesięcy. Od tego czynnika zależy wysokość raty kredytu, która ulega zmianom w czasie.
Marża, która jest obliczana przez bank udzielający kredytu indywidualnie dla każdego klienta. Jej wysokość jest uzależniona od różnych czynników, m.in. od kwoty kredytu oraz wysokości wkładu własnego.

Zalety oprocentowania zmiennego: nieco niższe oprocentowanie, a co za tym idzie niższa rata (przynajmniej chwilowo), szansa, że za jakiś czas WIBOR spadnie, więc rata będzie niższa oraz możliwość zmiany oprocentowania na stałe w każdej chwili. Wady: podwyższenie stawki WIBOR spowoduje wyższą ratę, co w konsekwencji bardziej obciąży domowy budżet, większe ryzyko dla stabilności budżetu w gospodarstwie domowym, brak wiedzy, kiedy i jak będzie zmieniał się WIBOR

Podczas wyboru oprocentowania nabywcy nieruchomości starają się dokonywać analizy ekonomicznej, ale bardzo trudno o porównanie, gdy pojawia się czynnik niepoliczalny – bezpieczeństwo. Przesłankami dla oprocentowania zmiennego mogą być czynniki takie jak: recesja, spadek WIBOR, wprowadzenie wskaźnika WIRON czy stabilne stopy procentowe. Druga strona też ma swoje argumenty – wojna, wysoka inflacja, pogłębiająca się niepewność.

Na jaki okres kredytowania lepiej się zdecydować – krótszy czy dłuższy?

Większość osób rozważających wzięcie kredytu zastanawia się, jaki okres kredytowania jest najlepszy. Odpowiedź na to pytanie nie jest jednak jednoznaczna. Szczególnie istotne jest to, jak długo faktycznie będzie spłacany kredyt. Roztropnie jest wziąć okres najdłuższy i dokonywać nadpłat, żeby możliwie jak najszybciej spłacić kredyt. Wówczas należy wybrać ofertę umożliwiającą nadpłaty kredytu bez dodatkowych prowizji. Jeśli jednak zdarzą się okresy trudniejsze finansowo, można nadpłaty zmniejszyć, dostosowując je do bieżących możliwości.

Największym przeciwnikiem tego rozwiązania okazuje się jednak codzienność. Zwykle trudno o motywację, by regularnie nadpłacać kredyt – szczególnie kiedy nasz budżet obciążają dodatkowe, nieprzewidziane wydatki. Dlatego to rozwiązanie powinny wziąć pod uwagę przede wszystkim osoby, które wykazują się dużą dyscypliną w zakresie zarządzania swoimi finansami (zwłaszcza wydatkami). Innym rozwiązaniem jest opcja pośrednia, na którą decydują się klienci, którzy mogliby płacić ratę np. kredytu 10-letniego, wybierają jednak okres 15- czy 20-letni. Wtedy rata jest w ich zasięgu, ale nie ogranicza swobody gospodarowania finansami.

Nie jest też zbyt niska w stosunku do ich możliwości. Podobnie jak w przypadku wyboru oprocentowania stałego lub zmiennego, trzeba to ustalić indywidualnie. W przypadku osób mających niższą zdolność kredytową dłuższy okres kredytowania (np. 30 lat) może okazać się jedyną szansą na otrzymanie finansowania zakupu nieruchomości. Trzeba natomiast pamiętać, że maksymalny okres, dla jakiego wylicza się zdolność kredytową, to 25 lat.